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不動産投資はここに注意!不動産経営のリスクと対処

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こんにちは、みやこす(@miyacos6)です。

 

会社員にとって、「不動産投資」は非常に魅力的なものです。

不動産を入手してしまえば、それを賃貸することによって何もしなくても収入を得ることができますからね。

 

しかしあくまでも「投資」ですから、そこにはリスクが存在します。

どんなリスクがあって、それを軽減するためにはどうしたら良いのでしょうか?

最大の問題は初期投資

不動産投資のハードルを上げているのは、何と言っても「投資額の大きさ」です。

 

分譲マンションの1室を購入するだけでも1千万円前後。

アパート1棟を手に入れるとなれば、数千万円~数億円の投資が必要です。

 

一般的な会社員が副業で不動産投資を始めようと思っても、なかなか簡単に手が出せる金額ではありません。

 

不動産投資を始めるためには、まずこの関門を突破する必要があります。

費用は金融機関から借入するのがほとんど

多くの場合、不動産投資に必要な資金は金融機関から借入することになります。

 

金融機関によって審査基準は様々ですが、最近は多くの金融機関で不動産投資向け融資は消極姿勢となっています。

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金融機関から融資の承認を取るのも大変な世の中ですね。

不動産は持っているだけでコストが掛かる

不動産は、所有しているだけでコストが掛かります。

 

それが「固定資産税」という税金です。

固定資産税

固定資産の所有者に課される市町村税。固定資産とは,土地,家屋および償却資産を総称し,当該固定資産の所在する市町村で課される (地方税法 341以下) 。課税標準はその年の1月1日現在における固定資産の価格で固定資産課税台帳に登録されたものである。税率は価格に対する一定率で定められ,標準税率は 1.4%である。

引用元:コトバンク

 

投資用不動産でもそれ以外でも、不動産を所有している限り固定資産税を納めなければなりません。

 

仮に入居者が見つからずに家賃収入を得られないとしても、税金は発生します。

借金が返済できなくなる危険性も

そして一番心配なのが、「収支が悪化して借金を返せなくなる危険性がある」ということです。

 

副業として収入を得るために不動産投資をしたのに、それが原因で生活を圧迫しては元も子もありません。

 

では、収支が悪化する原因はどのようなものがあるのでしょうか。

収支の悪化 = 収入の減少 or 支出の増加

ですから、それぞれの要因を見てみましょう。

収入の減少

まずは、収入減少です。

空室の発生

収入減少の要因1つ目は、空室の発生です。

 

入居者がいなければ家賃収入を得ることができませんから、当然ですね。

 

入居者の入れ替わりが多い地域では、入れ替わりに伴う空室機関がどれぐらい発生するかを把握しておくことも重要です。

家賃の低下

2つ目は、家賃の低下です。

 

最初の頃は家賃10万円でも入居があったとしても、

  • 年数が経ち建物が劣化する
  • 周りに新しい物件が建ち、入居者が流れる

このような原因で入居者が入らなくなる可能性があります。

 

そうなると、家賃を9万円、8万円と下げなければなりません。

 

これにより、徐々に徐々に収入が減少していきます。

支出の増加

次に、支出の増加です。

金利の上昇

1つ目は、借入金利の上昇です。

 

アパートローンの金利は「変動金利」、「固定金利」があり、変動金利の場合は常に金利上昇のリスクがあることは分かると思います。

 

では「固定金利」ではどうでしょうか。

アパートローンの場合、多くの金融機関で「固定期間は最長で10年」となっています。

 

10年経った時に一度金利を見直します

という契約になっているのです。

 

10年後の金利がどうなっているかなんてわかりませんから、この時に金利が上がり返済額が増加する可能性があります。

修繕費の発生

2つ目は修繕費の発生です。

 

修繕は、

  • 退去者が出たときに部屋を少し手直しする

という小規模なものもあれば、

 

  • 老朽化に伴う大規模修繕

といったものもあります。

 

修繕に力を入れないと物件の見栄えが悪くなり、入居者が集まりません。

そのため、修繕費は必ず必要になります。

 

築年数が経てば経つほど家賃は下がっていくのですが、その一方で修繕費は多く発生することになるため、注意しておかなければなりません。

何に気を付けたらいい?

では、不動産投資のリスクを軽減するためには何に気を付けたら良いのでしょうか。

立地に問題はないか

不動産投資において立地は非常に重要で、立地さえよければ古い物件でも人が集まるものです。

逆に、立地が悪ければ新しい物件でも人は集まりません。

 

立地が良ければもちろん価格は高くなりますが、長期的に安定した家賃収入を得ようと思えば多少は目をつぶらなくてはなりません。

 

立地の良い物件とは、具体的には

  • 駅の近く
  • 都心部
  • 高級住宅街

といったところですね。

修繕費は最初から考慮しておこう

修繕は、時間が経てば必ず行わなければならないものです。

 

修繕費を考慮していないと、いざ必要になった時にお金が足りないなんてことになりかねません。

 

そのため、事業計画の中にあらかじめ修繕費を盛り込み、「毎年積み立てをする」といった工夫をしておきましょう。

ストレスチェックをしてみよう

ストレスチェックとは、「収入が減ったとき」または「支出が増えたとき」にどの程度まで耐えられるかを検証するものです。

 

一見問題がなさそうな事業計画でも、ストレスチェックを行うことでそのリスクを確認することができます。

 

不動産投資をする際は、必ずチェックしておきましょう。

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利益は貯めておく

不動産投資によって得た利益は、可能な限り使わずに貯めておきましょう。

 

「お金を稼ぐために副業で不動産投資をしているのに、使っちゃダメなの?」

なんて思うかもしれません。

 

不動産投資は先が見えません。

途中まで順調だとしても、

  • ある日突然空室が発生する
  • 金利が上がる

なんてことが考えられます。

 

その時に蓄えがあれば、それを取り崩すことで危険を回避できる可能性があります。

 

使ってしまいたい気持ちは分かりますが、可能な限り貯めておくべきです。

物件売却で借金を完済できるか

本当にお金が足りずに借金が返せなくなった時、最終的には物件を手放さなければなりません。

 

その時には、売却代金で借金を完済(全て返済)出来るかが重要なポイントになります。

 

時間が経てば経つほど建物の評価は下がりますから、売却価格も当然下がります。

 

一方で土地の価格は時間が経っても下がらないので(地価の変動はありますが)、土地の価格でどれだけ借入金をカバーできるかというのも1つの目安になります。

借入金額は出来るだけ少なく

当然のことですが、借金は少ないに越したことはありません。

 

借金が少なければ月々の返済は少なくなりますから、収支が悪化した場合でもある程度までは耐えられるようになります。

 

物件を売却する際も、売却代金で借金を完済できる可能性が高まります。

 

借入金額を少なくするには、自己資金を投入することです。

 

不動産投資を検討するのであれば、日頃から自己資金を貯めておきましょう。

まとめ

持っているだけで収入を得られるようになる不動産投資は、サラリーマンにとって非常に魅力的なものです。

 

しかしながら不動産投資は多額の初期費用が必要であり、銀行からの借り入れに頼ることも多々あります。

 

収支が悪化すると返済ができなくなり、物件を手放したとしても借金だけが残ってしまう。

なんて状況にもなりかねません。

 

不動産投資に潜むリスク、どうすればそれを軽減できるかをあらかじめ考えておきましょう。

  • この記事を書いた人

みやこす

30代既婚。現役銀行員。 ブログ運営の経験なし、知識なし、スキルなし。 趣味はポケモンと筋トレと歌うこと。 こんな僕がブログで稼げるのか実践中。

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