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アパートローン審査が通らない!銀行の不動産融資への姿勢【2019年】

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こんにちは、みやこす(@miyacos6)です。

 

みなさん、副業で「不動産投資・アパート経営」を考えたことはありますか?

アパート経営を考えるとき、まず問題になるのは「不動産を入手する資金をどうやって確保するか」ではないでしょうか。

そして多くの場合、その資金は「金融機関からの融資に頼る」ことになります。

 

そこで現役銀行員として融資部門を担当している私が、

不動産投資向け融資(アパートローン)に対する金融機関の現在の姿勢

についてお話をしていきます。

銀行がアパートローンを欲しがった理由

従来、金融機関はアパートローン獲得に力を入れてきました。

 

金融機関がなぜアパートローンを獲得したいのか。

それは、アパートローンが銀行にとって都合が良い融資だったからです。

まとまった融資金額

アパートローンというのは、

「賃貸用(投資用)不動産の取得費、およびその諸経費(手数料・登記費用等)に対する融資」

です。

 

当然ながら、賃貸用の不動産を購入・建築しようと思えば

  • 安くても数千万円
  • 高いと数億円

といった多額の資金が必要です。

 

融資金額が大きければ大きいほど、利息収入も増える

わけですから、これだけまとまった融資金を確保できるのは金融機関にとっては都合が良いのです。

長期・安定的な利息収入確保

アパートローンの返済期間は長期にわたり、最長で35年間というのが一般的です。

 

融資期間が長ければ、融資金の減り方も緩やか。

つまり、それだけ長期・安定的に利息収入を確保できるわけです。

不動産担保による保全

不動産投資に対して融資するとき、金融機関はその不動産を担保に取ります。

 

不動産により保全が図れる=万が一の時に融資金を回収できる

ので、金融機関は融資をしやすくなるわけです。

明確な資金使途

「資金使途」というのは「融資したお金が何に使われるのか」ということです。

そして、金融機関にとって「審査の内容通りに融資金が使われる」のはとても重要なことなのです。

 

上でも申し上げましたが、アパートローンの資金使途は

「賃貸用(投資用)不動産の取得費、およびその諸経費(手数料・登記費用等)に対する融資」

です。

 

非常に明快であり、多くの場合は「融資後すぐに振込をする」ため、金融機関は「資金使途の確認が簡単にできる」というメリットがあります。

2018年以降 不動産投資への姿勢の変化

上記のように、アパートローンは金融機関にとって都合の良い融資でした。

しかしながら、2018年以降風向きが大きく変わってきています。

 

その要因は、下記によるものです。

不正融資問題

みなさん既にご存知かと思いますが、大きな原因の一つが某地方銀行による不正融資問題です。

 

「某銀行が投資用不動産へ融資をする際、審査用の書類を改ざん・偽装し、不正に融資を行っていた」というものです。

 

結果として、不動産のオーナーが返済に困窮し、大きな問題となりました。

金融庁の監視強化

上記の不正融資問題を受け、金融庁はその地方銀行に対し業務改善命令を発令。

それに加え、他の金融機関に対しても投資用不動産向け融資の監視を強化するに至りました。

金融庁は2018年10月、金融機関に対し下記のようなコメントを出しています。

1.投資用不動産向け融資に関する一斉検証について

○ 投資用不動産向け融資については、顧客の収入状況等の改ざんや抱
合せ販売等、顧客保護等の観点からの問題や、顧客が返済不能となり
金融機関において損失が生じるといった信用リスク管理上の問題が確
認されているところ。

○ 9月に公表した「実践と方針」にも記載のとおり、当庁は、投資用
不動産向け融資に係る融資審査・管理態勢、顧客保護等管理態勢や法
令等遵守態勢に問題がないか、横断的なアンケート調査を通じた深度
あるモニタリングを実施する。

引用元:金融庁

 

投資用不動産への過剰な融資は金融庁に目を付けられますから、金融機関はアパートローンへの姿勢を消極化させたわけです。

違法建築問題

2018年、もう1つの不正問題が明るみに出ています。

それは、某建築企業による「アパート違法建築問題」です。

 

某企業が建築したアパートの大部分が「建築基準法違反」であることが判明しました。

 

これにより某企業の業績は悪化。

不動産オーナーにとっても「収入が得られない危機」が迫っています。

 

こういった事態が発生すると、

  • 長期・安定的に利息収入が得られる

という、金融機関にとってのアパートローンのメリットが崩壊しかねません。

銀行の収益力低下

もう1つ別の側面を考えると、「銀行の収益力低下」という問題があります。

 

これまで金融機関は、アパートローンを獲得するために「できるだけ金利を下げる」という方法をとってきました。

金利は低くても「融資金のボリューム+長期的な利息収入」を確保できるからいいよねという考え方です。

 

しかし、いよいよこれにも限界が。

金融機関は「過度な低金利融資は避ける」という方針に転換し始めています。

 

結果として、金利を確保できないアパートローンに対しては消極姿勢ということにつながっています。

まとめ 不動産投資には消極姿勢

従来、アパートローンは金融機関にとって都合が良い融資であったはずでした。

 

しかしながら、相次ぐ不正問題により

  • 金融庁の圧力
  • 不動産経営破綻のリスク

が発生し、金融機関はアパートローンに取り組みにくい状況に陥っています。

 

また、「低金利争いによる銀行の収益力低下」が消極化に拍車を掛ける状況です。

 

今後副業として不動産投資・アパート経営を考えている方にとっては、非常に厳しい状況であると言わざるを得ません…。

 

アパートローン審査のポイントについても、当ブログでご紹介していきます。

  • この記事を書いた人

みやこす

30代既婚。現役銀行員。 ブログ運営の経験なし、知識なし、スキルなし。 趣味はポケモンと筋トレと歌うこと。 こんな僕がブログで稼げるのか実践中。

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