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銀行はアパートローンの審査で何を見る?ストレスチェックとは

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こんにちは、みやこす(@miyacos6)です。

 

不動産投資のために借入をしたいけど、銀行ってどんなところを見て審査してるんだろう

と疑問に思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

 

今回は、アパートローン審査の中でもポイントとなる部分の1つ

  • ストレスチェック

について説明します。

 

不動産投資を検討する際に、参考にしてください。

ストレスチェックとは

不動産投資(不動産賃貸)により収入を得るときは、収入・支出を計算し、

「手元にいくら残るのか」

ということを考えなければいけません。

 

しかしながら、事業計画を立てたとしても、

  • 入居率が低下する
  • 家賃を下げなければならない
  • 金利が上昇する

このような原因により、計画通りに進まない可能性が十分考えられます。

 

そのため、金融機関では

  • 家賃が下がった場合
  • 金利が上がった場合

を考慮して審査をします。

 

当初の事業計画を基に、

  • 家賃を下げる
  • 金利を上げる

このように収支を悪化させる負荷を掛けて検証することを「ストレスチェック」といいます

前提となる計画

まずは、前提となる事業計画を見てみましょう。

部屋数 6部屋
家賃 9万円/1部屋
総事業費(投資額) 9千万円
借入金額 8千万円
借入期間 30年
金利 1%

今回は「こんな物件を手に入れるぞ!」ということで、事業計画・ストレスチェックを考えていきます。

事業収支

上の計画から、このような事業収支を簡易的に考えました。

年間家賃収入 648万円
租税公課 100万円
管理費 32万円
修繕費 32万円
保険料 8万円
年間返済額 309万円
年間支出合計 481万円
収益(収入ー支出) 167万円
  • 年間家賃収入

1部屋9万円×6部屋×12ヵ月=648万円。

 

  • 租税公課

固定資産税・都市計画税等。100万円と仮定。

 

  • 管理費

家賃収入の約5%と仮定。

 

  • 修繕費

家賃収入の約5%と仮定。

 

  • 保険料

火災保険料を年間8万円と仮定。

 

  • 年間返済額

ローン返済額シミュレーション

こちらを使用させていただきました。

8,000万円、30年間、金利1%の元利均等返済です。

 

投資利回り

(年間収入÷総事業費)

7.2%

借入金利回り

(年間収入÷借入金額)

8.1%
年間収益 167万円

実質投資利回り

(年間収益÷総事業費)

1.85%

実質借入金利回り

(年間収益÷借入金額)

2.08%

利回りは物件所在地等によって異なるため一概には言えませんが、年間収益額は100万円を超えており、特段問題のない事業計画に見えますね。

 

さて、ここからが今回の本題。

金融機関の審査では、この事業計画にストレスを掛け、「どの程度のストレスまで耐えられるか」を検証していきます。

収入に対するストレス

まずは、「家賃が下がった場合にどうなるか」を見てみましょう。

家賃が90%に減少した場合
年間家賃収入 583万円
租税公課 100万円
管理費 32万円
修繕費 32万円
保険料 8万円
年間返済額 309万円
年間支出合計 481万円
収益(収入ー支出) 102万円
 
 
家賃が80%に減少した場合
年間家賃収入 518万円
租税公課 100万円
管理費 32万円
修繕費 32万円
保険料 8万円
年間返済額 309万円
年間支出合計 481万円
収益(収入ー支出) 37万円

 

事業計画では167万円あった収益ですが、家賃80%の場合には37万円まで減少します。

減少はしていますが、「家賃が80%まで下がったとしても利益は確保できる」ことが分かりますね。

金利に対するストレス

次に、「金利が上がった場合にどうなるか」を見てみましょう。

金利が2%に上昇した場合
年間家賃収入 648万円
租税公課 100万円
管理費 32万円
修繕費 32万円
保険料 8万円
年間返済額 355万円
年間支出合計 527万円
収益(収入ー支出) 121万円

 

金利が3%に上昇した場合
年間家賃収入 648万円
租税公課 100万円
管理費 32万円
修繕費 32万円
保険料 8万円
年間返済額 405万円
年間支出合計 577万円
収益(収入ー支出) 71万円

 

金利が3%に上昇すると、収益は167万円から71万円へ減少します。

これで「金利が3%になっても利益を確保できる」ということが判明しました。

収入+金利に対するストレス

では最後に、「家賃が減少し、かつ金利が上がった場合」はどうなるでしょうか。

家賃90%+金利2%
年間家賃収入 583万円
租税公課 100万円
管理費 32万円
修繕費 32万円
保険料 8万円
年間返済額 355万円
年間支出合計 527万円
収益(収入ー支出) 56万円

 

家賃90%+金利3%
年間家賃収入 583万円
租税公課 100万円
管理費 32万円
修繕費 32万円
保険料 8万円
年間返済額 405万円
年間支出合計 577万円
収益(収入ー支出) 6万円

 

家賃90%までの減少であれば、金利が3%に上昇してもギリギリ利益を確保できます。

家賃80%+金利2%
年間家賃収入 518万円
租税公課 100万円
管理費 32万円
修繕費 32万円
保険料 8万円
年間返済額 355万円
年間支出合計 527万円
収益(収入ー支出) -9万円

 

家賃80%+金利3%
年間家賃収入 518万円
租税公課 100万円
管理費 32万円
修繕費 32万円
保険料 8万円
年間返済額 405万円
年間支出合計 577万円
収益(収入ー支出) -59万円

 

家賃80%+金利上昇の場合では、ストレスに耐えられず損失が発生します。

 

【収益】 金利1% 金利2% 金利3%
家賃100% 167万円 121万円 71万円
家賃90% 102万円 56万円 6万円
家賃80% 37万円 -9万円 -59万円

ストレスチェックの結果を表にすると、このようになります。

まとめ 金融機関は常にリスクを考慮して審査する

当初事業計画では問題がなくても、

  • 家賃減少
  • 金利上昇

といったストレスを掛けると損失が発生します。

 

意図的に収支を悪化させてるから当たり前だろう」と思いますよね?

その通りです。

でも、金融機関は常に「状況が悪化した場合」を考えて審査をします。

 

不動産投資の場合は、「どこまでストレスに耐えられるか」というのも審査のポイントの1つになるわけです。

 

ご自身の事業計画を考える場合も、収支が悪化した場合にどこまで耐えられるかを把握しておくのはとても重要です。

 

投資を行う以上、そのリスクについてはしっかりと考えておきましょう。

  • この記事を書いた人

みやこす

30代既婚。現役銀行員。 ブログ運営の経験なし、知識なし、スキルなし。 趣味はポケモンと筋トレと歌うこと。 こんな僕がブログで稼げるのか実践中。

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